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楼市下行地价回落 加速香港楼价回调

楼价回调,最近发展商购地一块比一块价低。香港差响物业估价署(差估署)楼价指数显示,私人住宅售价自2018年8月起,已累计跌幅超过7%;而最近售出的启德跑地道再跌价近13%,反映楼市下行时,发展商投地变得谨慎。
2018年上半年楼价 “飙升”,参考差饷物业估价署私人住宅售价指数,楼价由2018年1月358.4点连升半年,至7月份394.8点,升幅超过一成。楼市炽热气氛反映于卖地结果,多个发展商承接地皮购入超出市场估值12%至18,5%。同期差估署数字显示,私人住宅售价指数升超过5%。
2018年踏入第四季,市场充斥加息、中美贸易战及空置税等多项负面因素,不但令二手交投冰封及个别发展商减价推盘,发展商投地出价明显审慎,尤其部分大型发展商已于上半年积极储地,其中以10月中旬的山顶文辉地道王流标事件为卖地市场分水岭。其后市场纷纷调低各待售地皮估值,包括香港市区重建局(市建局)的长沙湾青山道/元州街重建项目,中标价明显逊于市场估值下限22.1%。
至于启德地皮,自2018年5月以$251.61亿卖出地王后,就余下跑道上9幅住宅地。基于跑道地皮享有比地王更开扬优质的海景,因此市场于去年上半年普遍预计,跑地道呎价全部超过$2万,甚至预计每平方呎介乎$2.2万至$2.5万,日后落成售价可达每呎$4万或以上。但2018年10月,多幅住宅地以 “跌眼镜”价低价售出,市场下调跑地道估值至每呎楼面$1.9万至$2万。其中3幅跑道住宅地已于去年11至12月陆续开标,均低于市场估值的每呎$2万或以上,低了近三成。
同期楼价方面,中原城市指数CCL显示,私人住宅售价由11月初180.4点,再跌3.3%至12月底174.49点,重回去年3月中旬水平,但仍较2016年同期12月尾的144.72点有颇大距离,反映地价跌势 “跑赢”楼价,发展商对后市仍有保留。
 

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